Muitas controvérsias nascem em torno do momento da devolução de imóveis nos contratos de locação. As controvérsias atingem diversos níveis, desde uma discussão simples sobre a obrigação ou não do Locatário realizar a pintura, passando por discussões sobre reparos sobre os quais divergem, locador e locatário, até a obrigação de realizar uma reforma para retornar à condição do imóvel à mesma em que estava quando do início da locação. Esta última situação mais comum em locações comerciais.

Todas estas discussões acabam por ser dirimidas no poder judiciário com base no laudo de vistoria, documento técnico que registra, de forma minuciosa, o estado de conservação do imóvel no momento da entrega e/ou da restituição ao locador. Nele devem ser descritas as condições estruturais, de acabamento e de funcionamento das instalações elétricas, hidráulicas, sanitárias, bem como de portas, janelas, pisos, paredes, pintura e demais componentes do imóvel, incluindo fotografias.

Este instrumento é utilizado para resguardar as partes envolvidas na relação contratual, e é de extrema relevância que seja realizado tanto no recebimento do imóvel pelo locatário imóvel, como na sua devolução ao locador. O laudo de vistoria constitui elemento probatório para a verificação de eventuais danos, desgastes naturais ou alterações ocorridas durante a vigência do contrato de locação.

O laudo de vistoria precisa, necessariamente, ser firmado por todas as partes envolvidas, posto que a existência de laudo unilateral não constitui força probatória. É o entendimento do Tribunal de Justiça de São Paulo no julgamento da Apelação Cível nº 1039845-37.2023.8.26.0577, em 15 de outubro de 2024.

Além disso, o pedido de indenização em processo em que não é apresentado laudo de vistoria, acaba por não garantir o cumprimento do ônus da prova pelo locador quando busca exigir a indenização do locatário, como determina o art. 373, inciso I, do CPC, tendo menor chance de prosperar. O Tribunal de Justiça de São Paulo corrobora este entendimento na Apelação Cível nº 1001246-69.2024.8.26.0326, em 17 de novembro de 2025.

É fortemente recomendado que em toda e qualquer locação de imóvel haja o laudo de vistoria, em especial, por se tratar de meio probatório em eventuais controvérsias, contribuindo para a preservação dos direitos e deveres tanto do locador quanto do locatário.

A vistoria detalhada e com o maior número de imagens e registros é de extrema importância, tanto para o locador quanto para o locatário, devendo ser priorizada, ainda que a sua assinatura acarrete uma maior morosidade na assinatura do contrato de locação.

Por fim, possuir a adequada assessoria contratual revela-se indispensável nas relações locatícias, uma vez que assegura a correta elaboração, análise e interpretação dos instrumentos contratuais e documentos acessórios, especialmente o laudo de vistoria.

A atuação técnica especializada garante a observância da legislação aplicável, notadamente da Lei nº 8.245/91, bem como a adequada delimitação dos direitos, deveres e responsabilidades das partes, reduzindo riscos de nulidades, controvérsias e litígios, além de conferir maior segurança jurídica e eficácia à relação contratual.

O Okumura Sociedade de Advogados alia experiência e técnica jurídica refinada à visão de negócio para apoiar locadores e locatários durante todo o processo de negociação, formalização, gestão e encerramento de contratos, inclusive imobiliários.